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住房租賃，事關(guān)萬千租客安居。今年9月15日起，我國首部專門規(guī)范住房租賃活動的《住房租賃條例》施行，為出租人和承租人維護合法權(quán)益提供了保障。

新規(guī)落地兩個月來，帶來哪些積極變化？如何推動新規(guī)落實落細？“新華視點”記者進行了采訪。

新規(guī)帶來哪些積極變化？

前不久，在江蘇常州租房的小晨與二房東產(chǎn)生糾紛。對方不僅拒絕退還中央空調(diào)卡內(nèi)小晨預(yù)付的900元費用，也不愿退還合同約定的2500元押金，小晨隨后向法院提起訴訟。

“10月底開庭通知下達后，二房東很快退了部分費用，我就決定撤訴了。糾紛能夠順利解決，多虧了新條例‘出租人無正當(dāng)理由不得扣減押金’的規(guī)定，讓我維權(quán)更有底氣?！毙〕空f。

押金退還難、霸王條款、合同陷阱、虛假房源……我國住房租賃市場在快速發(fā)展的同時，也滋生了一些亂象。專家認為，新規(guī)的實施，為依法治理住房租賃市場、解決相關(guān)糾紛提供了重要依據(jù)。

根據(jù)條例，房產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)通過住房租賃管理服務(wù)平臺開展管理與服務(wù)。記者走訪發(fā)現(xiàn)，各地正在不斷完善住房租賃管理服務(wù)平臺功能，為業(yè)主、租客提供便利。租客通過平臺可實現(xiàn)房源核驗、信息查詢、網(wǎng)上簽約、登記備案等多種服務(wù)，與之前相比，房源信息的真實性明顯提升。住房租賃企業(yè)的管理服務(wù)也持續(xù)優(yōu)化，更加正規(guī)透明。

記者在上海浦東新區(qū)的鏈家周浦新城店看到，店內(nèi)布告欄區(qū)域張貼了內(nèi)部管理制度、租賃核驗流程等文件，經(jīng)紀(jì)人都隨身攜帶印有人員信息的員工身份卡。

“我們委托出租必須三證合一，取得房屋核驗碼后才會對外展示該房源。同時，上下家簽訂租賃合同后，住房租賃管理服務(wù)平臺系統(tǒng)會自動辦理租賃房源備案?！辨溂抑芷中鲁堑曦撠?zé)人說，條例讓房源備案有了明確依據(jù)，業(yè)主對備案工作配合度明顯提高；平臺向企業(yè)開放數(shù)據(jù)接口，簡化了經(jīng)紀(jì)人的工作流程。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前多地規(guī)模較大的住房租賃企業(yè)正在升級住房租賃產(chǎn)品，持續(xù)完善相關(guān)配套、提升租賃服務(wù)質(zhì)量等。貝殼研究院高級分析師黃卉說，條例通過企業(yè)登記備案、信用評價等機制，將各類經(jīng)營主體納入監(jiān)管范圍，一些不規(guī)范的經(jīng)營主體逐步出清，市場競爭更有序，市場化、專業(yè)化住房租賃企業(yè)優(yōu)勢正在顯現(xiàn)。

新規(guī)落地仍待進一步細化

近日，重慶市南岸區(qū)大學(xué)生小邱通過學(xué)校租房群租到一間房，與房東口頭約定“押一付一”后支付了2000元。事后，小邱發(fā)現(xiàn)該房間存在消防設(shè)施缺失、房門為玻璃門等安全隱患，遂提出退租，房東卻拒絕退款。最終經(jīng)警方介入，小邱收回1300元。

重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長趙杰表示，小邱的經(jīng)歷不是個案?！皸l例明確規(guī)定租賃雙方需實名核驗、合同必須備案，但現(xiàn)實中仍有大量像小邱這樣沒簽合同、現(xiàn)金交易的‘手拉手租房’現(xiàn)象，為糾紛埋下隱患。”此外，糾紛的舉證責(zé)任相關(guān)規(guī)定尚不清晰。比如裝修品質(zhì)糾紛中劣質(zhì)材料該由誰舉證、檢測費用如何分擔(dān)等問題，目前還缺乏清晰且兼顧各方利益的規(guī)則設(shè)計。

從走訪情況來看，新規(guī)施行后，大多數(shù)正規(guī)中介能做到合同標(biāo)準(zhǔn)化與流程透明化；但仍有部分房源以“實惠”“短租”為名規(guī)避備案與監(jiān)管，凸顯政策在執(zhí)行中仍需進一步細化并加強監(jiān)督。

記者以租房者身份咨詢時發(fā)現(xiàn)，面對“是否有兩千元以內(nèi)的隔斷間”的詢問，大部分品牌中介明確表示“不做這類房源”，但仍有部分中介存在規(guī)避新規(guī)的“灰色操作”。例如，上海松江區(qū)某中介稱可提供便宜裝修的廉價出租房；廣西南寧德佑的一個中介人員說，平臺本身不做隔斷房，但二房東改造后的隔斷房仍可上架。

記者還發(fā)現(xiàn)，仍有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)中介網(wǎng)站的部分房源圖片存在明顯修飾現(xiàn)象，室內(nèi)實景與宣傳圖片差距較大。經(jīng)紀(jì)人小艾透露:“一些房源的實地狀況確實會與網(wǎng)絡(luò)圖片有差距，這類操作基本上是為了引流。”

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池認為，當(dāng)前市面上各房產(chǎn)中介機構(gòu)之間數(shù)據(jù)互不連通，也沒有和住房租賃管理服務(wù)平臺進行對接，難以保證房源信息的真實性和房源質(zhì)量，存在監(jiān)管漏洞。此外，多部門之間的協(xié)同監(jiān)管、信息共享與聯(lián)合執(zhí)法有待加強，條例相應(yīng)配套制度與實施細則仍不完善，需要盡快予以細化。

如何推動新規(guī)落實落細？

條例針對群眾關(guān)心的押金糾紛多發(fā)、租賃合同備案少等問題作出規(guī)制，對住房租賃企業(yè)等相關(guān)經(jīng)營主體的責(zé)任也有明確規(guī)定。下一步，如何推動新規(guī)落實落細？

“法律法規(guī)的生命力在于實施。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟表示，要進一步暢通消費者的維權(quán)渠道，落實行業(yè)協(xié)會、各企業(yè)及相關(guān)部門的投訴制度，依法治理押金退還難、任意中止合同、霸王條款、合同陷阱等亂象，推動住房租賃市場規(guī)范健康發(fā)展。同時，強化監(jiān)管體系建設(shè)，提高監(jiān)管執(zhí)法力度和覆蓋面。

據(jù)悉，目前各地正在推出配套政策，推動住房租賃市場健康發(fā)展。鄭州制定并發(fā)布《鄭州市住房租賃合同范本》，保障租賃當(dāng)事人合法權(quán)益；重慶在條例出臺后第一時間啟動配套管理辦法的立法程序，并印發(fā)通知強化全鏈條監(jiān)管；北京瞄準(zhǔn)個人“二房東”亂象，明確個人轉(zhuǎn)租10套（間）及以上將納入行業(yè)監(jiān)管。

針對租金安全的監(jiān)管難點，西安在落實新規(guī)的基礎(chǔ)上，進一步強化了“數(shù)據(jù)端+資金端”的雙重監(jiān)管；青島正在完善二手房交易資金監(jiān)管、住房租賃資金監(jiān)管、企業(yè)信用評價等相關(guān)制度和監(jiān)管措施；濟南逐步建立租金監(jiān)管與監(jiān)測功能，從“事后糾紛處理”轉(zhuǎn)向“事前風(fēng)險預(yù)防”，防止不良企業(yè)“不合理收費”“卷款跑路”等情況發(fā)生。

重慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會房地產(chǎn)市場處副處長陸俊說，下一步將在條例基礎(chǔ)上制定更具操作性的規(guī)則與標(biāo)準(zhǔn)，擬對違規(guī)行為實施信用懲戒，對合規(guī)行為提供稅收、融資等政策支持；培育和規(guī)范市場化租賃企業(yè)，支持企業(yè)參與存量房屋盤活利用；構(gòu)建多部門信息共享與協(xié)同執(zhí)法機制，提升監(jiān)管效能，并實現(xiàn)市、區(qū)（縣）、鎮(zhèn)（街）業(yè)務(wù)協(xié)同聯(lián)辦，提升規(guī)范化管理服務(wù)水平。

中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強建議，進一步豐富住房租賃管理服務(wù)平臺功能，完善住房租賃相關(guān)從業(yè)機構(gòu)、從業(yè)人員、租賃房源、租賃合同等數(shù)據(jù)，為經(jīng)營主體提供更加高效便捷的服務(wù)，為群眾安心租房保駕護航。

新華社“新華視點”記者